建房〔2011〕77号

各省、自治區(qū)住房城鄉建設廳，直轄市住房城鄉建設委員會（房地局），新(xīn)疆生産(chǎn)建設兵團建設局：
　　根據《國(guó)有(yǒu)土地上房屋征收與補償條例》，我部制定了《國(guó)有(yǒu)土地上房屋征收評估辦(bàn)法》。現印發給你們，請遵照執行。
　　附件: 國(guó)有(yǒu)土地上房屋征收評估辦(bàn)法
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　中(zhōng)華人民(mín)共和國(guó)住房和城鄉建設部
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　二〇一一年六月三日

附件：

國(guó)有(yǒu)土地上房屋征收評估辦(bàn)法

　　第一條　為(wèi)規範國(guó)有(yǒu)土地上房屋征收評估活動，保證房屋征收評估結果客觀公(gōng)平，根據《國(guó)有(yǒu)土地上房屋征收與補償條例》，制定本辦(bàn)法。
　　第二條　評估國(guó)有(yǒu)土地上被征收房屋和用(yòng)于産(chǎn)權調換房屋的價值，測算被征收房屋類似房地産(chǎn)的市場價格，以及對相關評估結果進行複核評估和鑒定，适用(yòng)本辦(bàn)法。
　　第三條　房地産(chǎn)價格評估機構、房地産(chǎn)估價師、房地産(chǎn)價格評估專家委員會（以下稱評估專家委員會）成員應當獨立、客觀、公(gōng)正地開展房屋征收評估、鑒定工(gōng)作(zuò)，并對出具(jù)的評估、鑒定意見負責。
　　任何單位和個人不得幹預房屋征收評估、鑒定活動。與房屋征收當事人有(yǒu)利害關系的，應當回避。
　　第四條　房地産(chǎn)價格評估機構由被征收人在規定時間内協商(shāng)選定；在規定時間内協商(shāng)不成的，由房屋征收部門通過組織被征收人按照少數服從多(duō)數的原則投票決定，或者采取搖号、抽簽等随機方式确定。具(jù)體(tǐ)辦(bàn)法由省、自治區(qū)、直轄市制定。
　　房地産(chǎn)價格評估機構不得采取迎合征收當事人不當要求、虛假宣傳、惡意低收費等不正當手段承攬房屋征收評估業務(wù)。
　　第五條　同一征收項目的房屋征收評估工(gōng)作(zuò)，原則上由一家房地産(chǎn)價格評估機構承擔。房屋征收範圍較大的，可(kě)以由兩家以上房地産(chǎn)價格評估機構共同承擔。
　　兩家以上房地産(chǎn)價格評估機構承擔的，應當共同協商(shāng)确定一家房地産(chǎn)價格評估機構為(wèi)牽頭單位；牽頭單位應當組織相關房地産(chǎn)價格評估機構就評估對象、評估時點、價值内涵、評估依據、評估假設、評估原則、評估技(jì )術路線(xiàn)、評估方法、重要參數選取、評估結果确定方式等進行溝通，統一标準。
　　第六條　房地産(chǎn)價格評估機構選定或者确定後，一般由房屋征收部門作(zuò)為(wèi)委托人，向房地産(chǎn)價格評估機構出具(jù)房屋征收評估委托書，并與其簽訂房屋征收評估委托合同。
　　房屋征收評估委托書應當載明委托人的名(míng)稱、委托的房地産(chǎn)價格評估機構的名(míng)稱、評估目的、評估對象範圍、評估要求以及委托日期等内容。
　　房屋征收評估委托合同應當載明下列事項：
　　（一）委托人和房地産(chǎn)價格評估機構的基本情況；
　　（二）負責本評估項目的注冊房地産(chǎn)估價師；
　　（三）評估目的、評估對象、評估時點等評估基本事項；
　　（四）委托人應提供的評估所需資料；
　　（五）評估過程中(zhōng)雙方的權利和義務(wù)；
　　（六）評估費用(yòng)及收取方式；
　　（七）評估報告交付時間、方式；
　　（八）違約責任；
　　（九）解決争議的方法；
　　（十）其他(tā)需要載明的事項。
　　第七條　房地産(chǎn)價格評估機構應當指派與房屋征收評估項目工(gōng)作(zuò)量相适應的足夠數量的注冊房地産(chǎn)估價師開展評估工(gōng)作(zuò)。
　　房地産(chǎn)價格評估機構不得轉讓或者變相轉讓受托的房屋征收評估業務(wù)。
　　第八條　被征收房屋價值評估目的應當表述為(wèi)“為(wèi)房屋征收部門與被征收人确定被征收房屋價值的補償提供依據，評估被征收房屋的價值”。
　　用(yòng)于産(chǎn)權調換房屋價值評估目的應當表述為(wèi)“為(wèi)房屋征收部門與被征收人計算被征收房屋價值與用(yòng)于産(chǎn)權調換房屋價值的差價提供依據，評估用(yòng)于産(chǎn)權調換房屋的價值”。
　　第九條　房屋征收評估前，房屋征收部門應當組織有(yǒu)關單位對被征收房屋情況進行調查，明确評估對象。評估對象應當全面、客觀，不得遺漏、虛構。
　　房屋征收部門應當向受托的房地産(chǎn)價格評估機構提供征收範圍内房屋情況，包括已經登記的房屋情況和未經登記建築的認定、處理(lǐ)結果情況。調查結果應當在房屋征收範圍内向被征收人公(gōng)布。
　　對于已經登記的房屋，其性質(zhì)、用(yòng)途和建築面積，一般以房屋權屬證書和房屋登記簿的記載為(wèi)準；房屋權屬證書與房屋登記簿的記載不一緻的，除有(yǒu)證據證明房屋登記簿确有(yǒu)錯誤外，以房屋登記簿為(wèi)準。對于未經登記的建築，應當按照市、縣級人民(mín)政府的認定、處理(lǐ)結果進行評估。
　　第十條　被征收房屋價值評估時點為(wèi)房屋征收決定公(gōng)告之日。
　　用(yòng)于産(chǎn)權調換房屋價值評估時點應當與被征收房屋價值評估時點一緻。
　　第十一條　被征收房屋價值是指被征收房屋及其占用(yòng)範圍内的土地使用(yòng)權在正常交易情況下，由熟悉情況的交易雙方以公(gōng)平交易方式在評估時點自願進行交易的金額，但不考慮被征收房屋租賃、抵押、查封等因素的影響。
　　前款所述不考慮租賃因素的影響，是指評估被征收房屋無租約限制的價值；不考慮抵押、查封因素的影響，是指評估價值中(zhōng)不扣除被征收房屋已抵押擔保的債權數額、拖欠的建設工(gōng)程價款和其他(tā)法定優先受償款。
　　第十二條　房地産(chǎn)價格評估機構應當安(ān)排注冊房地産(chǎn)估價師對被征收房屋進行實地查勘，調查被征收房屋狀況，拍攝反映被征收房屋内外部狀況的照片等影像資料，做好實地查勘記錄，并妥善保管。
　　被征收人應當協助注冊房地産(chǎn)估價師對被征收房屋進行實地查勘，提供或者協助搜集被征收房屋價值評估所必需的情況和資料。
　　房屋征收部門、被征收人和注冊房地産(chǎn)估價師應當在實地查勘記錄上簽字或者蓋章确認。被征收人拒絕在實地查勘記錄上簽字或者蓋章的，應當由房屋征收部門、注冊房地産(chǎn)估價師和無利害關系的第三人見證，有(yǒu)關情況應當在評估報告中(zhōng)說明。
　　第十三條　注冊房地産(chǎn)估價師應當根據評估對象和當地房地産(chǎn)市場狀況，對市場法、收益法、成本法、假設開發法等評估方法進行适用(yòng)性分(fēn)析後，選用(yòng)其中(zhōng)一種或者多(duō)種方法對被征收房屋價值進行評估。
　　被征收房屋的類似房地産(chǎn)有(yǒu)交易的，應當選用(yòng)市場法評估；被征收房屋或者其類似房地産(chǎn)有(yǒu)經濟收益的，應當選用(yòng)收益法評估；被征收房屋是在建工(gōng)程的，應當選用(yòng)假設開發法評估。
　　可(kě)以同時選用(yòng)兩種以上評估方法評估的，應當選用(yòng)兩種以上評估方法評估，并對各種評估方法的測算結果進行校核和比較分(fēn)析後，合理(lǐ)确定評估結果。
　　第十四條　被征收房屋價值評估應當考慮被征收房屋的區(qū)位、用(yòng)途、建築結構、新(xīn)舊程度、建築面積以及占地面積、土地使用(yòng)權等影響被征收房屋價值的因素。
　　被征收房屋室内裝(zhuāng)飾裝(zhuāng)修價值，機器設備、物(wù)資等搬遷費用(yòng)，以及停産(chǎn)停業損失等補償，由征收當事人協商(shāng)确定；協商(shāng)不成的，可(kě)以委托房地産(chǎn)價格評估機構通過評估确定。
　　第十五條　房屋征收評估價值應當以人民(mín)币為(wèi)計價的貨币單位，精(jīng)确到元。
　　第十六條　房地産(chǎn)價格評估機構應當按照房屋征收評估委托書或者委托合同的約定，向房屋征收部門提供分(fēn)戶的初步評估結果。分(fēn)戶的初步評估結果應當包括評估對象的構成及其基本情況和評估價值。房屋征收部門應當将分(fēn)戶的初步評估結果在征收範圍内向被征收人公(gōng)示。
　　公(gōng)示期間，房地産(chǎn)價格評估機構應當安(ān)排注冊房地産(chǎn)估價師對分(fēn)戶的初步評估結果進行現場說明解釋。存在錯誤的，房地産(chǎn)價格評估機構應當修正。
　　第十七條　分(fēn)戶初步評估結果公(gōng)示期滿後，房地産(chǎn)價格評估機構應當向房屋征收部門提供委托評估範圍内被征收房屋的整體(tǐ)評估報告和分(fēn)戶評估報告。房屋征收部門應當向被征收人轉交分(fēn)戶評估報告。
　　整體(tǐ)評估報告和分(fēn)戶評估報告應當由負責房屋征收評估項目的兩名(míng)以上注冊房地産(chǎn)估價師簽字，并加蓋房地産(chǎn)價格評估機構公(gōng)章。不得以印章代替簽字。
　　第十八條　房屋征收評估業務(wù)完成後，房地産(chǎn)價格評估機構應當将評估報告及相關資料立卷、歸檔保管。
　　第十九條　被征收人或者房屋征收部門對評估報告有(yǒu)疑問的，出具(jù)評估報告的房地産(chǎn)價格評估機構應當向其作(zuò)出解釋和說明。
　　第二十條　被征收人或者房屋征收部門對評估結果有(yǒu)異議的，應當自收到評估報告之日起10日内，向房地産(chǎn)價格評估機構申請複核評估。
　　申請複核評估的，應當向原房地産(chǎn)價格評估機構提出書面複核評估申請，并指出評估報告存在的問題。
　　第二十一條　原房地産(chǎn)價格評估機構應當自收到書面複核評估申請之日起10日内對評估結果進行複核。複核後，改變原評估結果的，應當重新(xīn)出具(jù)評估報告；評估結果沒有(yǒu)改變的，應當書面告知複核評估申請人。
　　第二十二條　被征收人或者房屋征收部門對原房地産(chǎn)價格評估機構的複核結果有(yǒu)異議的，應當自收到複核結果之日起10日内，向被征收房屋所在地評估專家委員會申請鑒定。被征收人對補償仍有(yǒu)異議的，按照《國(guó)有(yǒu)土地上房屋征收與補償條例》第二十六條規定處理(lǐ)。
　　第二十三條　各省、自治區(qū)住房城鄉建設主管部門和設區(qū)城市的房地産(chǎn)管理(lǐ)部門應當組織成立評估專家委員會，對房地産(chǎn)價格評估機構做出的複核結果進行鑒定。
　　評估專家委員會由房地産(chǎn)估價師以及價格、房地産(chǎn)、土地、城市規劃、法律等方面的專家組成。
　　第二十四條　評估專家委員會應當選派成員組成專家組，對複核結果進行鑒定。專家組成員為(wèi)3人以上單數，其中(zhōng)房地産(chǎn)估價師不得少于二分(fēn)之一。
　　第二十五條　評估專家委員會應當自收到鑒定申請之日起10日内，對申請鑒定評估報告的評估程序、評估依據、評估假設、評估技(jì )術路線(xiàn)、評估方法選用(yòng)、參數選取、評估結果确定方式等評估技(jì )術問題進行審核，出具(jù)書面鑒定意見。
　　經評估專家委員會鑒定，評估報告不存在技(jì )術問題的，應當維持評估報告；評估報告存在技(jì )術問題的，出具(jù)評估報告的房地産(chǎn)價格評估機構應當改正錯誤，重新(xīn)出具(jù)評估報告。
　　第二十六條　房屋征收評估鑒定過程中(zhōng)，房地産(chǎn)價格評估機構應當按照評估專家委員會要求，就鑒定涉及的評估相關事宜進行說明。需要對被征收房屋進行實地查勘和調查的，有(yǒu)關單位和個人應當協助。
　　第二十七條　因房屋征收評估、複核評估、鑒定工(gōng)作(zuò)需要查詢被征收房屋和用(yòng)于産(chǎn)權調換房屋權屬以及相關房地産(chǎn)交易信息的，房地産(chǎn)管理(lǐ)部門及其他(tā)相關部門應當提供便利。
　　第二十八條　在房屋征收評估過程中(zhōng)，房屋征收部門或者被征收人不配合、不提供相關資料的，房地産(chǎn)價格評估機構應當在評估報告中(zhōng)說明有(yǒu)關情況。
　　第二十九條　除政府對用(yòng)于産(chǎn)權調換房屋價格有(yǒu)特别規定外，應當以評估方式确定用(yòng)于産(chǎn)權調換房屋的市場價值。
　　第三十條　被征收房屋的類似房地産(chǎn)是指與被征收房屋的區(qū)位、用(yòng)途、權利性質(zhì)、檔次、新(xīn)舊程度、規模、建築結構等相同或者相似的房地産(chǎn)。
　　被征收房屋類似房地産(chǎn)的市場價格是指被征收房屋的類似房地産(chǎn)在評估時點的平均交易價格。确定被征收房屋類似房地産(chǎn)的市場價格，應當剔除偶然的和不正常的因素。
　　第三十一條　房屋征收評估、鑒定費用(yòng)由委托人承擔。但鑒定改變原評估結果的，鑒定費用(yòng)由原房地産(chǎn)價格評估機構承擔。複核評估費用(yòng)由原房地産(chǎn)價格評估機構承擔。房屋征收評估、鑒定費用(yòng)按照政府價格主管部門規定的收費标準執行。
　　第三十二條　在房屋征收評估活動中(zhōng)，房地産(chǎn)價格評估機構和房地産(chǎn)估價師的違法違規行為(wèi)，按照《國(guó)有(yǒu)土地上房屋征收與補償條例》、《房地産(chǎn)估價機構管理(lǐ)辦(bàn)法》、《注冊房地産(chǎn)估價師管理(lǐ)辦(bàn)法》等規定處罰。違反規定收費的，由政府價格主管部門依照《中(zhōng)華人民(mín)共和國(guó)價格法》規定處罰。
　　第三十三條　本辦(bàn)法自公(gōng)布之日起施行。2003年12月1日原建設部發布的《城市房屋拆遷估價指導意見》同時廢止。但《國(guó)有(yǒu)土地上房屋征收與補償條例》施行前已依法取得房屋拆遷許可(kě)證的項目，繼續沿用(yòng)原有(yǒu)規定。